辽住建房〔2021〕3号

关于印发《2021年全省物业管理
工作要点》的通知

各市住建局、沈阳市房产局、沈抚示范区建设局：
　　为指导各地做好2021年物业管理工作，省住建厅制定了《2021年全省物业管理工作要点》，现印发给你们，请结合本地区实际，认真抓好落实。
　　

辽宁省住房和城乡建设厅          
　　2021年3月16日      

　　（此件公开发布）

2021年全省物业管理工作要点

　　2021年全省物业管理工作要按照住建部和省委、省政府的工作部署，以全面落实住房城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）、《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》（建房〔2020〕99号）、《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》（建房〔2020〕92号）提出的工作任务为目标，坚持党建引领，扩大物业管理覆盖面，加快信用体系建设，提升物业服务质量，建设智慧物业、智能社区，打造一批线上线下生活服务和居家社区养老标杆项目，推动物业服务转型升级，促进物业管理和基层社会治理深度融合，助力辽宁营商环境建设，为人民群众提供“生态宜居”的美好居住场景。
　　一、扩大物业管理覆盖面
　　1.提高住宅小区物业管理覆盖面。落实县区政府主体责任，街道和住建组成工作专班，街道组织、住建部门配合，全面排查尚未实施物业管理的住宅小区，建立台账，制定3年全覆盖计划。“因地制宜、一区一策”，组建业主委员会或社区居民委员会、业主代表参加的物业管理委员会，选择适合的物业管理模式，推动实现物业管理全覆盖。结合居民意愿和经济承受能力逐步提高实施专业化物业管理的住宅小区比例。
　　2.规范业主委员会履职行为。配合街道推动住宅小区和商业楼宇成立业主大会，选举业主委员会，依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。鼓励“两代表、一委员”参选业主委员会，业主委员会成员中党员要占较大比例。开展对业主委员会成员的培训，引导业主委员会自觉接受街道、社区的指导和监督，完善自我管理，依法履行职责。
　　3.巩固疫情防控常态化成果。指导物业服务企业按照各级疫情防控指挥部的要求，配合街道、社区和相关部门做好联防联控工作。巩固疫情防控成果，尚未封闭的老旧住宅小区，在征求群众意见基础上，逐步实施封闭管理，科学划分封闭区域，合理设置出入口。已经实施改造的老旧小区，同步成立业主委员会，同步选聘物业服务企业，实现改造后物业管理全覆盖。
　　二、提升物业服务质量
　　4.推行“质价相符”机制。各地要对照《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行）和地方经济水平，制定住宅前期物业服务收费政府指导价格。开展正向宣传，引导业主树立“质价相符”理念，建立“交费卖服务”意识，引导合理消费。委托省房地产行业协会制定全省物业服务收费参考标准，作为物业企业和业主确定物业服务价格的参考。
　　5.规范物业服务内容。编制《辽宁省住宅物业服务合同示范文本》，推行物业服务合同备案。推广《辽宁省住宅物业星级服务标准》（试行），指导物业服务企业与开发建设单位或业主大会参照《服务标准》，确定物业服务等级，约定物业服务项目、内容和标准，签订物业服务合同。指导物业服务企业依据物业服务合同，履行物业管理区域内建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等基础性服务，按照合同约定，规范物业企业行为，提升物业服务质量。
　　6.加快信用体系建设。完善辽宁省易安居物业管理平台，利用管理平台对物业服务企业、从业人员、项目管理等情况进行信用信息收集、整理和利用。建立物业企业红黑榜，并向相关部门推送信息。物业主管部门和物业服务企业运用管理平台在线处理、解决群众的投诉、报修问题，化解物业矛盾纠纷。
　　7.提升物业服务人员职业技能水平。委托省房地产行业协会，按照中国物业管理协会的工作要求和时间安排，做好我省物业管理员（师）的职业技能培训和等级认定工作。探索技能培训和等级认定结果在信用体系中的应用。
　　8.选树物业服务标杆项目。打造一批开展线上线下生活服务和“物业服务+养老服务”标杆项目，推动品牌引领，以优质服务带动行业整体服务水平提升。继续开展“走进企业学标杆，推动行业促发展”活动，学习标杆、争当标杆、赶超标杆，不断提升物业服务质量，促进行业健康发展。宣传优秀物业企业和最美物业人代表。
　　9.规范住宅维修资金管理。开展住宅维修资金专项检查，重点检查各市、县（市、区）维修资金管理机构设置、人员配备和经费渠道情况，以及管理和使用是否规范，审计和专项检查发现问题是否整改到位，居民使用是否便捷等。督促各地落实属地责任，建立健全管理机制，做到交存环节应交尽交、使用环节便捷高效、管理环节确保安全、运行环节增加收益。
　　10.抓好物业行业安全生产。指导督促服务企业做好共用部位、共用设施设备的日常养护管理，加强秩序维护，保障消防通道畅通和电梯安全使用。配合公安消防、应急管理、市场监管等部门，做好物业管理区域安全管理工作。指导督促物业企业按照合同约定做好住宅小区共用消防设施的维护管理，指导业主依照有关规定使用住宅专项维修资金对住宅小区共用消防设施、电梯等进行维修、更新、改造。
　　11.及时化解各类矛盾投诉。认真解决易安居物业投诉平台、8890平台、省长信箱、厅长（市长）信箱、群众来信来访等各类投诉。建立信访投诉档案，实施解决销号制度。加强统计分析，区分个别问题和共性问题，注重完善体制机制，加大部门间协同配合力度，切实解决问题，降低投诉量，不断提升群众满意度。
　　三、推动物业服务转型升级
　　12.坚持党建引领。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，力争3年内党组织在全省物业服务企业及其服务项目全覆盖。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。今年年底前，已经选树的物业服务标杆项目全部建立党组织。
　　13.推动智慧物业管理服务平台建设。支持有条件的企业建设智慧物业管理服务平台并与易安居对接，运用物联网、大数据、人工智能等先进技术，实时记录物业服务动态信息，对物业服务基础资料和档案进行全面数字化管理。通过在电梯、消防、给排水等重要设施、设备布设传感器，实现数据实时采集，实现故障报警、智能派单、预警研判、智慧监督，提升设施设备智能化管理水平。推进车辆智能化管理，提高车辆通行效率和车位使用率。组织推动智能技术在物业管理中应用现场会。
　　14.推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务。鼓励物业服务企业拓展服务范围，依托智慧物业管理服务平台，在做好物业基础服务的同时，探索智慧“物业服务+生活服务”模式，为家政服务、电子商务、居家养老、快递代收等生活服务提供便利，实现一键预约、服务上门，连接居住社区周边餐饮、购物、娱乐等商业网点，对接各类电子商务平台，构建线上线下生活服务圈，为居民提供定制化产品和个性化服务，满足居民多样化生活服务需求。打造一批开展线上线下生活服务标杆项目，促进物业服务企业由物的管理向居民服务转型升级。
　　15.推动物业服务企业发展居家社区养老服务。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、健康等领域延伸。支持物业服务企业根据自身条件，结合养老需求，与专业养老机构合作或成立独立居家社区养老服务机构，实现居家社区养老服务规模化、品牌化、连锁化经营。打造一批“物业服务+养老服务”标杆项目。
　　16.促进物业管理和基层社会治理深度融合。充分发挥街道居民主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。
　　四、加强物业服务监督管理
　　17.推进部门执法进小区。着力解决小区内违建或擅自拆改建、占用消防通道、楼道堆放杂物、电动自行车违规停放和充电等问题。督促物业企业加强检查巡查，发现问题采取合理措施进行劝阻或制止，对劝阻或制止无效的，及时向有关部门报告，并配合执法部门依法依规对各类违法违规问题进行处理。
　　18.强化物业服务监督考核。各地要建立物业管理监督考核机制和办法，加强对物业企业服务质量的监督检查，建立主管部门、街道办事处、社区居委会、业主委员会、业主和物业企业等共同参与的物业服务质量考评体系。开展物业服务质量考核评估，将评估结果作为确定下一年度物业收费标准的重要依据。